PREDUGOVOR – kada i zašto ga sklopiti?

Pravna definicija predugovor definira kao ugovor kojim se preuzima obveza da se kasnije sklopi drugi, glavni ugovor.

Njegovim sklapanjem nastaje obveza čija se činidba sastoji u budućem sklapanju glavnog ugovora. Predugovor se koristi kada ugovorne strane žele unaprijed definirati sadržaj ugovora, ali iz različitih razloga ne mogu ili ne žele odmah sklopiti glavni ugovor.

Potpisani predugovor kupcu služi kao rezervacija stana koji je u izgradnji, a tvrtki kao prodavatelju isti je dokaz o namjeri kupca da će kupiti stan kada se on izgradi i kada zgrada dobije uporabnu dozvolu.

Uz pravnu definiciju, navodimo i par praktičnih informacija, kako bismo vam jednostavnim rječnikom uz navođenje ključnih stavki, približili pojam predugovora.

Predugovor nije i ne mora biti sastavni dio svake kupoprodaje. Kao što je i u samoj definiciji navedeno, predugovor prethodi glavnom kupoprodajnom ugovoru.

U predugovoru kupac i prodavatelj definiraju predmet prodaje, cijenu, način plaćanja, primopredajne rokove, rok potpisivanja glavnog ugovora, uvjete jamstva, itd.

Predugovor se najčešće radi kada kupac kupuje stan u zgradi koja je u izgradnji.

Ostale situacije u kojima je dobro potpisati predugovor su: kupac s bankom ugovara kredit, ali želi rezervirati stan kako se u fazi ishođenja kredita stan ne bi prodao. Ili kupac kupuje stan, ali istovremeno prodaje svoju nekretninu te će s tim novcima kupiti novi željeni stan, itd.

Na što kupac treba posebno obratiti pozornost kod potpisivanja predugovora ako kupuje stan u izgradnji:

Cijena

Potrebno je definirati cijenu s prodavateljem, kao i način plaćanja. Treba ugovoriti kaparu kao odustatninu (što znači da se u slučaju raskida ugovora krivnjom prodavatelja vraća dvostruka kapara).

Oprema

Potrebno je definirati osnovnu opremu koja se ugrađuje u zgradu, a to podrazumijeva sljedeće:

Koja vanjska stolarija i koja sjenila će se ugraditi? Koja klasa parketa i keramičkih pločica? Koje sanitarije i kakve mješalice? Kakva sobna vrata? Koji način grijanja i hlađenja?

Isto tako važno je definirati dodatnu opremu.

Tko plaća dodatnu opremu? Na koji način i u kojoj fazi najkasnije se kupac može izjasniti za dodatnu opremu (to uključuje videonadzor, videoportafone, smart home sustav, mogućnost ugradnje fotonaponske elektrane itd.)?

Potrebno je definirati ima li kupac pravo na odabir modela osnovne opreme (npr. ima li pravo birati koje parkete/pločice želi da se ugrade u njegovom stanu)? Meling projekti kupcu nude tri opcije parketa/sobnih vrata/pločica.

Predugovor je dokument koji uvodi kupca i prodavatelja u „poslovni odnos“ i naš savjet kupcima koji kupuju nekretninu u izgradnji je da kod odluke o kupnji primarno provjere sljedeće:

1) Tko je investitor i tko je izvođač?

2) Jesu li ti ljudi stručni i educirani? Preporučljivo je pogledati referentne objekte i upoznati investitore i izvođača te procijeniti radi li se o pouzdanim ljudima s kojima je sigurno ući u (pred)ugovorni odnos.

Naravno, i kod sklapanja predugovora, ali i tijekom njegova trajanja kupac i prodavatelj mogu se susresti s različtim izazovima. Neki od njih mogu biti:

1. Nepredvidivost - konstantan rast cijena i materijala, uvođenje nove valute (EUR), razne druge lokalne ili globalne krize koje mogu potaknuti promjene na tržištu (od dostupnosti materijala do cijena). Sve su to elementi koji prodavatelje dovode u situaciju da im je teško predvidjeti ukupni trošak investicije i samim time definirati konačnu prodajnu cijenu.

2. Rokovi – borba s administracijom i papirologijom, tj. s državnim institucijama može znatno zakomplicirati posao investitoru koji primjerice može dovršiti zgradu, a potom se pola godine čeka da se zgradu priključi na strujnu mrežu. Stan se naravno, ne može prodati dok to nije učinjeno.To je samo jedan od primjera, a moguće se susresti s više različitih koji investitoru zadaju probleme.

3. Inflacija – još jedan problem, na kojeg niti investitor, niti kupac ne mogu utjecati, a itekako može zadati problem objema stranama.

Predugovor je stavka koju Meling projekti svojim kupcima nude kao još jedan element jačanja međusobnog povjerenja. Jer ono je jedan od ključnih postulata našeg poslovanja i odnosa s kupcima.